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隻有銷量沒利潤 沈陽樓市隱現全運會後遺癥
在《每日經濟新聞》推出的北方城市樓市庫存系列調查中，庫存量同樣"亞歷山大"的沈陽，未能幸免。
據數據顯示，截至今年4月末，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2,其中，沈陽的存銷比為19.1,相當於現有庫存夠賣近20個月，在35個城市中位居第13位。
沈陽，遼寧省省會，地處東北亞經濟圈和環渤海經濟圈中心，東北第一大城市。是長三角、珠三角、京津冀地區通往關東地區的的綜合樞紐城市。
數據顯示，今年4月，沈陽新建商品住宅新增供應面積72.6萬平方米，截至4月末，累計庫存量達1720萬平方米，同比增長21.5%。
"從庫存壓力結構看，渾南、沈北兩區的庫存壓力較大。"沈陽中原物業代理有限公司資源中心經理嚴飛對《每日經濟新聞》記者表示，這兩個地區是沈陽主要發展的方向，並且地價較低，符合開發商的預期；另外，這兩個區域土地供應充足，具備大盤開發的基礎條件。
那麼，造成沈陽樓市失衡的原因到底都有哪些呢？近日，記者奔赴沈陽，試圖一探究竟。
平價走量成為主基調
早在2006年3月，沈陽市委、市政府決定，將新城子區與輝山農業高新區合署辦公，組建沈北新區。同年10月，新區經國務院正式批準成立，享有市級經濟管理權和國傢批準的開發區管理權限，實行封閉式管理。
據《中國房地產報》消息，沈北新區規劃面積1098平方公裡，是沈陽市重點推進的四大發展空間之一。這一數字是沈陽市主城區(和平區、沈河區、皇姑區、大東區)總面積的3倍。
沈北新區的成立，也讓房地產開發進入瞭"快車道"。
據沈陽中原物業代理有限公司資源中心監測，2010～2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米(建築面積)，其中沈北新區成交1928.1萬平方米，占比全市土地出讓的17.9%，位於全市各區第二。(土地包括住宅商業，不含工業。土地面積均指成交建築面積)
據瞭解，目前沈北新區的樓盤項目超過60個，吸引瞭包括雅居樂、碧桂園、中冶、榮盛發展等品牌房企的進駐。
5月12日，《每日經濟新聞》記者乘坐沈陽地鐵2號線在航空航天大學站下車發現，在建或是竣工的樓盤以及橫亙在空中的塔吊隨處可見，售樓廣告遍佈新區的公交站以及道路兩側。
不過，在沈陽雅居樂花園的售樓處，記者待瞭半小時左右，僅看到一對夫妻來此看房。
雅居樂花園銷售人員表示，目前高層的均價在5000元/平方米，大戶型洋房的均價在6000元/平方米左右。這比去年的銷售價格每平方米低瞭近千元左右。"這是買房的好時機，您可以盡快出手。"數據顯示，雅居樂花園去年的成交價格為6300元/平方米，今年的報價確實有所下降。
甚至連沈北新區緊鄰的皇姑區黃河大街北的一個千億房企開發的項目，也不得不靠平價走量。該樓盤打出瞭"精裝4萬起"的優惠活動，該樓盤置業顧問表示，目前該樓盤開發商替購房者墊付總房款的24%作首付，也就是說，業主僅需要總房款的6%作為首付。"我們一般是2015、2016年交房，您隻要在交房之前交齊30%的首付就可以。"
平價走量已成為沈北新區的主基調。一位沈陽當地房企的負責人告訴記者，沈陽市場擁有的隻是銷量，大利潤從來沒有過。沈陽房價不高的原因是供應量大，房子就是成本價銷售。"拿地成本加上建築成本和稅費，基本與銷售價格持平，說沈陽房地產市場暴跌，其實沒地方跌。一些走量的項目，不賺錢甚至還虧錢。"
體育賽事變土地賽事？
翻開沈陽地圖可以看到，在沈北新區的對角線方向就是渾南新區，是開發商雲集的板塊。渾南新區前身為沈陽高新技術產業開發區，始建於1988年5月，是國務院首批批準的國傢高新技術產業開發區。
2010年2月28日，根據《市委、市政府關於我市行政區劃局部調整的決定》，將原東陵區渾河以南區域和渾南新區(沈陽高新區)、航高基地整合為沈陽市東陵區(渾南新區)，區域面積約600平方公裡。
其中，大渾南核心區渾南新城是2013年第12屆全運會的主功能區。
沈陽市統計局發佈的《2013年沈陽市房地產市場運行情況綜述》中指出，從投資增速變化情況看，一季度，房地產市關埔重劃區缺錢急用哪裡汽車貸款信貸借款是什麼任何問題免費諮詢場借助全運的重大機遇，開發投資以27.9%的速度快速增長。隨著新的調控政策效果逐漸顯現，投資增速逐漸回調至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。"總體來看，由於市場對待售房屋的消化能力有限，庫存較多，同時市場需求有限，因此房價漲幅較為平穩，預計未來不會呈現大起大落的發展態勢。"
《沈陽市渾南新區2011年政府工作報告》中也指出，2011年是實施"十二五"規劃的開局年，也是"建設大渾南、迎接全運會"的關鍵年。
從自身情況看，大渾南地區是沈陽經濟區城際連接帶重要節點，沈陽城市重心已經南移，該地區將成為沈陽行政、科技、文化中心，全運會場館、沈陽新南站、T3航站樓即將建設，高新技術企業、高端城市綜合體、高檔商鋪密集落戶，大渾南地區必將釋放巨大能量，成為加速推進沈陽老工業基地全面振興的新引擎。
研究員嚴躍進表示，可以看出，沈陽正借全運會的發展契機，積極進行新區規劃和城市轉型。不過，看似一場體育的賽事，卻有可能演變為城市土地出讓的一場賽事。一旦土地出讓變得狂熱，則有可能留下後遺癥。
據沈陽中原物業代理有限公司資源中心監測，2010到2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米(建築面積)，其中渾南成交約2779萬平方米，占全市土地出讓的25.7%，位居全市各區第一。
中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為，在一些大型賽事活動以後，當地政府都要提前建設一些基礎設施，這也是超前投資的。房地產和基礎設施聯系在一起，政府的錢來自於稅收，這就要實現一種價值的轉換。一些大型的公共活動，會造成周邊的地價和房價的上漲，刺激周邊房地產的繁榮。但是，社會公共設施的配套還要及時跟進，要滿足人們居住的需求。如果後續公共設施沒能及時跟進，就容易造成空城現象。
5月12日，記者乘坐地鐵2號線到達地鐵最南段的"全運路"站。出站之後，記者沒有找到直達全運村附近的車輛。拉記者去全運村的"的哥"表示，目前全運村就是一個空城，基本上沒有人居住，超市、醫院等生活配套遠遠沒有跟上。
嚴躍進認為，目前很多城市都會利用類似運動會等事件來炒作，從而加快房企的區域進入。但實際上，很多賽事後，人口的導入沒有預計的好，使得此類區域人氣驟降，進而影響瞭樓盤項目的成交。
記者註意到，全運村的道路幹凈整潔，已建、在建的大盤林立，很是壯觀，記者從智慧三街、智慧四街、北環路、沈中大街、全運路等多處街道走過後發現，行人不多，偶爾有幾輛車經過。
首創光合城的銷售人員坦言，目前渾南新城還未通公交，有軌電車年底正式通行。目前此區域的房屋尚未交付，所以基礎設施也沒有跟上。
一位沈陽房地產行業的資深人士告訴記者，沈北和渾南庫存量較大，在全運會之前，沈陽開發重點是沈北新區，當全運會選在渾南新區後，沈北新區沒有被放棄，但渾南新區成為沈陽市發展的重點，目前陷入瞭全運會的"後遺癥"。
大盤雲集致供應過剩
在香港聯祥置業總經理杜宏鵬看來，全運會讓渾南新區的土地提前透支。拿地的房企將項目集中入市，造成瞭市場供大於求。
房企拿地的態度也印證瞭杜宏鵬的觀點。
公開信息顯示，5月5日，沈陽土地市場拍賣5塊渾南宗地，最終4塊地流拍，渾南新區隻順利拍出1塊地，總價93萬元。據悉，拍地現場隻有3傢競拍企業到場。分析人士認為，此塊地能夠順利拍出，得益於其地塊面積小、起價很低。
同策咨詢研究部發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，在全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，沈陽位居第24位。2013年土地出讓金527.62億元，一般預算財政收入801.00億元，土地財政依賴度65.9%。
杜宏鵬認為，目前沈陽由於是各區在主導土地的出讓，城市沒有瞭統籌，各個板塊發展程度不一樣，導致土地出讓面積過大；其次，沈陽是環渤海與大東北的中心樞紐城市，引來大型房企紛紛進駐，這些房企在佈局的同時，導致整個城市供應量處於極度放大的過程。
其還表示，渾南是前一階段最熱的板塊，也是整個市場最難的一個版塊，渾南的市場需要2～3年的消化周期。沈陽樓市現狀形成的原因，是在新區開發後沒有進行深耕，導致區域不夠成熟。
上述沈陽房地產行業資深人士表示，沈北和渾南，是沈陽先後發展的兩個重點區域和空間。全運會搞瞭大量的體育場館，但基礎設施與配套有待完善。
該人士分析稱，沈陽是東北地區的中心城市，大約有45%的外地人來此購房(從身份證號判斷)，這部分外地購房人群能消化一部分庫存；其次，目前土地不好賣，也就相應減少瞭土地供應。土地供應的調整，會進一步消化庫存；還有，沈陽投資性購房需求少，剛需、自住型人群居多。換句話說，沈陽的房子，漲幅有限，所以泡沫不大。"開發商應該關註庫存中長期賣不出去的那部分。"
全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌認為，沈陽市場是二線城市中庫存量大比較突出的例子，主要特點是大盤雲集，導致瞭供應過剩。在限購的大背景下，會影響這類城市的購房需求。
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中國房地產學會副會長陳國強認為，沈陽庫存量高，需要時間來化解，除非沈陽能出臺有利於去化的政策，或者說出臺特殊的吸引外來人口的措施。如果沒有，隻能通過時間來慢慢消化。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/09312742002.shtml
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