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易憲容房地產市場全面周期性調整已經開始
房地產市場全面周期性調整已經開始
易憲容
日前，廣西南寧房管局突然發文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。有媒體認為這是第一份由官方正式發佈的房市限購調整的文件，從而打響瞭地方政府救樓市的第一槍。早些時候，溫州、長沙、杭州等城市也在醞釀樓市限購松綁，但最後都要辟謠。即使是天津濱海傳出實施差異化限購政策，但也沒有出臺正式文件。
從最近地方政府紛紛準備救樓市的情況來看，中國房地產市場全面的周期性調整已經開始，無論是二線、三線城市，還是一線城市都是如此。既然國內的住房市場周期性調整已經成瞭一種趨勢，那麼地方政府想通過救市來保證住房市場的價格不下跌估計是不可能瞭。
在一個以投資為主導的住房市場，如果購買住房是一項有利可圖的投資，那麼任何行政限制都無法阻止投資者進入這個市場。隻不過，行政限制出現讓投資者的成本增加一些。比如，北京市采取住房購買限購政策以來，一個化解這種住房行政限購的產業鏈立即出現。即如果一個投資者要想在北京購買住房，隻要支付一定的費用就可購買一個相應的購買住房的資格。同時，那幾年北京市參加社保的人數也急劇增加。這些現象都表明，隻要購買住房是有利可圖，投資者完全能夠以金錢交易的方式沖突這種限制。住房限購對市場需求遏制作用是十分有限的。既然住房的行政限購對市場影響很小，同樣希望放開住房限購來救樓市所起到的作用也是微乎其微的。
更為重要的是，當前國內住房市場出現的調整並非是早幾年那種不斷出臺房地產宏觀調控政策所導致的市場短期變化，而是國內外金融市場條件變化導致的普遍的周期性調整。而這種調整，地方政府汽車貸款新竹芎林汽車貸款救市政策是起不瞭作用的。因為，無論是中國的住房市場還是發達國傢的住房市場，其發展與繁榮，很大程度上取決於相應的金融市場條件。如果金融市場條件對房地產市場發展有利，比如按揭貸款利率低、杠桿率高、投資者從銀行貸款容易，那麼這個房地產市場就容易造就繁榮。前十年，中國住房市場的發展與繁榮就完全取決於這樣一個有利的金融市場條件(當然過度優惠的住房稅收政策也是一個方面)。如果金融市場條件發生變化，那麼住房市場出現調整也是必然的。如果金融市場條件變化瞭，地方政府想希望通過行政性的方式來救市是根本不可能的。
我們可以看到，2013年以來，隨著國內互聯網金融爆炸式的增長，一場自下而上的利率市場化改革讓國內金融市場條件正在發生巨大的變化。這不僅讓大量的資金從正規的銀行體系流出，也會促使金融市場的利率水平全面上升。在這種情況下，一是會讓銀行可貸資金全面減少，這自然會推高銀行的貸款利率，也讓獲得高風險的住房貸款有較大的困難。二是當金融市場的價格全面上升時，不僅會增加住房投資者進入成本，也會增加住房投資者想獲得銀行信貸的困難。當住房投資者融資成本全面上升及融資可獲得性降低時，住房投資者或是無法再進入市場，或是預期進入市場難以獲利，住房市場的預期將可能會發生根本性逆轉。作為一個以投資為主導的住房市場，當市場預期發生根本性的逆轉時，那麼這個市場的周期性調整就開始瞭。三是地方政府對這種金融市場條件變化是鞭長莫及的。因為市場經濟性杠桿條件是無法用行政方式來改變的。在這種情況下，住房投資者或是不敢再進入住房市場，或是將要退出這個市場，從而進一步會強化住房市場的周期性調整。
另一個金融市場條件的變化就是今年以來人民幣匯率貶值及美國QE的退出。從近十年來的情況看，人民幣一直處於單邊升值態勢。而人民幣的持續單邊升值，不僅使得以人民幣計價的資產價格不斷上漲，也讓國內房地產企業海外融資成本越來越低。前者讓大量海外資金流入中國房地產市場，後者則讓國內房地產企業到海外融資成本降低，海外融資更為便利。但是今年以來，不僅美國QE退出，全球廉價資金的盛宴結束，而且人民幣單邊升值態勢突然改變，人民幣由升值轉變為貶值。
而人民幣的突然貶值使得國內金融市場條件發生根本性逆轉。這不僅使得國際上的熱錢不敢或不願再進入中國住房市場，而且讓以人民幣計價的國內住房的價格下降，房地產企業海外融資成本全面上升並不容易從海外獲得融資。這不僅使得國內住房市場的投資性需求突然減少，也使得國內房地產企業面臨著資金鏈斷裂的風險。在這種情況下，房地產企業唯一的活路就是如何調整價格或讓住房價格下調把其產品銷售出去來降低風險。
當房地產企業一手房的價格全面下跌時，不僅會強化住房市場價格下跌的預期，也會嚴重影響住房二手市場的價格趨勢，從而誘發國內住房市場價格出現全面的周期性調整。當前金融市場條件變化成為一種趨勢時，任何地方政府行政政策都是鞭長莫及。而在這個時候，地方政府的救市往往會成為國內住房市場變化的反向指標，所能夠起到作用更是有限。
可見，當前國內房地產市場調整不僅在於這個市場發展的不可持續，而且在於這個市場發展的金融市場條件已經發生瞭根本性變化。在這種情況下，地方政府希望用行政性方式來救市，能夠起到作用是十分有限的，甚至於這種地方政府的樓市救市會讓投資者認為國內住房所面臨的風險會更高，投資者最好的方式是逃離這個市場。也就是說，面對當前國內的住房市場，地方政府救市隻能是飛蛾撲火！
(作者系中國社會科學院金融研究所研究員)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/09322735136.shtml
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